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タイトル 必須 URL 識別子 必須 公開ページの URL に使います（/topics/how-to-bid）。 公開後に変えると、それまでのリンクが切れます。 要約 一覧に出す短い説明。省略できます 本文 新築マンション市場は、かつてとまったく違う姿になっています。「たくさん作って、たくさん売る」市場ではなくなりました。 ■ いま起きている三つの変化 1　供給を絞る戦略への転換 かつては用地を確保できるだけ確保し、数を出す時代でした。いまは違います。 建築費が上がり続けるなかで、大量供給は在庫リスクそのものになります。デベロッパーは着工時期をずらし、販売期を細かく分け、価格を維持しながら少しずつ売る方式に切り替えました。 「第1期」「第2期」と分けて売られるのはこのためです。売れ行きを見ながら次期の価格を調整できます。 2　価格帯の上昇 土地代、建築費、人件費がすべて上がった結果、事業として成立する価格が上がりました。都心部では、以前なら高額物件とされた水準が標準になっています。 面積を絞って総額を抑える動きも進みました。同じ間取りでも十年前より専有面積が小さい、というケースは珍しくありません。総額を維持するために面積を削る調整です。 3　売れ行きの二極化 好立地の物件は即日完売する一方、条件の劣る物件は長期在庫となる。この差が以前より鮮明になっています。 買う側の目が肥え、比較材料がインターネットで容易に手に入るようになったことも影響しています。 ※ 供給戸数、初月契約率、平均価格は株式会社不動産経済研究所が毎月公表しています。初月契約率70%が好不調の目安とされてきました。最新の数値はそちらでご確認ください。 ■ 用地取得の難しさ 都心でまとまった土地が出てこないことが、供給を制約しています。 出てくるのは、社宅跡地、工場跡地、再開発による権利変換、老朽化した建物の建て替えなど、限られた経路です。競合が集中するため取得価格が上がり、それが分譲価格に転嫁されます。 一方、郊外や地方では用地は手に入りますが、建築費が同じようにかかるため、価格を抑えられません。地価が安い地域ほど、価格に占める建築費の比率が高くなり、割高感が出やすくなります。 ■ 「パワーカップル」と海外資金 高額物件を支えている層があります。 共働きで世帯年収が高い層は、ペアローンや収入合算により大きな借入が可能です。この層の存在が、都心高額物件の需要を下支えしてきました。 加えて、円安局面では海外投資家にとって日本の不動産が割安になります。都心の一部物件では、こうした資金も価格形成に影響しています。 ただしペアローンには注意点があります。どちらかの収入が途絶えた場合、返済が一気に苦しくなります。離婚時の処理も複雑です。借入可能額いっぱいまで借りることの是非は、慎重に考えるべきです。 ■ 新築と中古、どちらを選ぶか 新築の利点 ・設備が最新で、当面の修繕がない ・住宅ローン控除の期間が長い（既存住宅より最長13年と有利） ・新築時のグレードで購入できる ・アフターサービスと瑕疵担保の保証期間がある 中古の利点 ・同じ立地でより広い住戸を選べる ・実物を見て買える。日当たり、眺望、騒音、管理状態が確認できる ・管理組合の運営実績が分かる。総会議事録を読める ・価格の下落幅が新築より小さい（新築時のプレミアム分がすでに落ちている） 新築は入居した瞬間に中古になります。この価格差は、住み替えを前提にするなら無視できません。 ■ 新築を買うときに確認すべきこと ・周辺の中古相場と比べて、価格差がどの程度あるか ・修繕積立金の初期設定が低すぎないか。段階増額方式なら将来いくらになるか ・総戸数に対する駐車場の設置率。過剰だと将来の空きが管理組合の負担になる ・共用施設の内容。豪華な施設は維持費として跳ね返る ・売主と施工会社の実績 修繕積立金は特に重要です。販売時の月額を低く見せるため、当初を抑えて後年に大きく上げる設定が広く行われています。長期修繕計画で将来の金額を必ず確認してください。 ■ これからどうなるか 建築費が下がる材料は、現時点では見当たりません。人手不足は構造的で、資材価格も為替次第です。 供給が絞られた状態が続けば、中古市場への需要移転も続きます。新築が買えない層が中古へ、中古の条件の良い物件に競合が集中する。この流れは当面変わりにくいと考えられます。 新築を待つという選択は、待っている間に価格が上がる可能性を織り込む必要があります。「いつか安くなる」という前提での先送りは、慎重に検討すべきです。 改行はそのまま反映されます 一覧の上部に固定する サムネイル画像 選ばなければ今の画像のままです。差し替えると古い画像は削除されます